HIỆN THỰC HOÁ
GIẤC MƠ TOÀN CẦU
Hơn +8 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư - định cư quốc tế, chúng tôi tự hào là đơn vị cung cấp các giải pháp di trú tối ưu đến Gia đình Việt. Kết nối ngay để nhận tư vấn!
Bất động sản Mỹ

Bất động sản Mỹ

Sở hữu Bất Động Sản ở Mỹ là điều đáng quan tâm hiện nay của nhà đầu tư Việt Nam bởi vì xu hướng hiện nay các bật phụ huynh cho con đi du học Mỹ rất lớn, do đó sở hữu căn nhà ở Mỹ sẽ thuận lợi hơn cho việc sinh sống và học tập. Ngoài ra mua nhà Mỹ là sự lựa chọn hàng đầu cho nhà đầu tư Việt vì lợi thế minh bạch và tăng giá ổn định, tính thanh khoản cao.

Nếu Quý Anh Chị đang mong muốn mua nhà ở Mỹ, với tư cách là người mới nhập cư, hoặc diện việc làm H1-B, L1, F1.. hoặc là nhà đầu tư nước ngoài, chúng ta cần trải qua các bước như sau:

  • Bước đầu tiên, nhà đầu tư cung cấp cho US INVESTMENT các tiêu chí về loại hình bất động sản mà Quý Anh Chị đang tìm kiếm như vị trí, ngân sách, độ lớn căn nhà… Nếu Quý Anh Chị đã tìm thấy ngôi nhà phù hợp và muốn mua, US INVESTMENT sẽ hỗ trợ tất cả các chi tiết để chốt giao dịch mua này hoặc 

  • US INVESTMENT sẽ tìm kiếm cho anh chị và sắp xếp đến thăm những ngôi nhà đó trong thời gian mở nhà. Nếu nhà đầu tư đang không có mặt ở Mỹ, US INVESTMENT sẽ tiến hành tham quan, quay video hoặc livestream trực tuyến cho Quý Anh Chị.

  • US INVESTMENT có vai trò hỗ trợ các Quý Anh Chị trong suốt quá trình giao dịch căn nhà từ khi tìm kiếm, giải đáp các câu hỏi liên quan đến trường học, phương tiện đi lại, các hoạt động giải trí… và tư vấn thông tin.

  • Sau khi Quý Anh Chị đã chọn một bất động sản muốn mua, US INVESTMENT sẽ tư vấn mức giá mà Quý Anh Chị nên đưa ra cho người bán. Vì hầu hết giá niêm yết bất động sản đều có thể thương lượng, hoặc sẽ có nhiều người mua cùng quan tâm tới bất động sản này.

  • Khi Quý Anh Chị đưa ra đề nghị, người bán có ba lựa chọn.

  • Người bán có thể chấp nhận đề nghị của nhà đầu tư, từ chối hoặc thương lượng với một mức giá khác. Nếu người bán chọn chấp nhận lời đề nghị của Quý Anh Chị, hợp đồng sẽ được kí và Quý Anh Chị tiến hành chuyển cọc trong vòng 48h, số tiền đặt cọc sẽ khác nhau ở các bang, thông thường sẽ là từ 1-5% giá trị căn nhà. Số tiền này cùng phần còn lại đều được chuyển vào tài khoản ký quỹ cho đến khi giao dịch mua bán được hoàn tất.

  • Đây là bước quan trọng nhất trước khi Quý Anh Chị nhận bàn giao tài sản mới của mình. Sau khi kí hợp đồng, US INVESTMENT sẽ sắp xếp thuê bên thứ ba chuyên về kiểm định, Nhân viên kiểm tra sẽ kiểm tra bất kỳ khiếm khuyết nào trong xây dựng hoặc hư hỏng và đảm bảo ngôi nhà có cấu trúc ổn định và tất cả các hệ thống đang hoạt động, Một báo cáo đầy đủ về thực trạng của căn nhà sẽ được gửi ra cho Quý Anh Chị.

  • Giai đoạn này, US INVESTMENT có thể thay mặt cho Quý Anh Chị thương lượng tiếp về giá cả, chi phí sửa chữa nếu có của căn nhà nếu báo cáo thẩm định có nhiều hạng mục cần sửa chữa.. đặc biệt liên quan tới mối mọt, thảm sàn…

  • Mọi giao dịch mua bán bất động sản tại Mỹ đều phải thông qua công ty pháp lý (Title Company), sau khi kí hợp đồng mua nhà, công ty Title Company sẽ gửi ra cho người mua bất động sản một báo cáo và tổng hợp chi tiết số tiền cuối cùng trong giao dịch.

  • Báo cáo của Title Company sẽ hiển thị các chủ sở hữu trước đây của tài sản và bất kỳ trách nhiệm pháp lý hiện tại nào đối với tài sản đó. Báo cáo này rất quan trọng vì nó bảo vệ người mua. Bất kỳ khoản nợ nào đối với tài sản sẽ cần được người bán hoàn tất, trước khi bàn giao quyền sở hữu cho người mua.

  • Sau khi đưa ra báo cáo và bảng chi phí cuối cùng liên quan tới giao dịch, người mua sẽ tiến hành chuyển phần tiền còn lại vào tài khoản bảo chứng và tiến hành nhận bàn giao nhà.

  • Thông thường từ lúc kí hợp đồng mua tới khi nhận bàn giao nhà là 30 ngày, hoặc có thể thương lượng. Người mua có thể uỷ quyền cho người thân hoặc US INVESTMENT để nhận bàn giao nhà nếu Quý Anh Chị không có mặt tại Hoa Kỳ.

  • Vào ngày nhận bàn giao nhà, Quý Anh Chị sẽ có quyền sở hữu và nhiều giấy tờ để ký. Đầu tiên, người bán sẽ ký chứng thư chuyển quyền sở hữu cho người mua Chứng thư là một tài liệu quan trọng vì nó chứng minh quyền sở hữu. Người bán ghi tên Quý Anh Chị vào Chứng thư, và chữ ký của người bán chứng minh rằng họ đã chuyển tài sản cho Quý Anh Chị. Tiếp theo, một nhân sự của công ty Title sẽ công chứng tài liệu và ghi lại nó tại văn phòng chính quyền địa phương. Người bán sẽ giao chìa khóa cho Quý Anh Chị hoặc người đại diện của Quý Anh Chị để có thể chuyển đến bất kỳ lúc nào.

Bất động sản Mỹ

Thủ tục pháp lý để mua nhà Mỹ như thế nào?

Công dân Mỹ và người nước ngoài mua nhà ở Mỹ đều phải thực hiện qua những thủ tục pháp lý nhất định, một số khái niệm và thủ tục pháp lý quan trọng trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản tại Mỹ như sau: 

  • Văn kiện ràng buộc (binder): Được thiết lập ngay khi người mua và người bán thương lượng xong giá cả. Đây là hợp đồng đầu tiên trước ngày chính thức đóng hồ sơ mua bán nhà. Văn kiện này bao gồm địa chỉ ngôi nhà, tên 2 bên mua bán, giá bán thỏa thuận cùng với nguồn tài trợ cho vay tiền khác,… Thời hạn của văn kiện ràng buộc từ lúc người mua viết chi phiếu đóng tiền cọc cho tới ngày thực sự ký kết đóng hồ sơ thường kéo dài từ 30-90 ngày. (Theo hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia- NAR)
  • Hồ sơ mua bán nhà (closing sale contract): Được thiết lập tại một công ty pháp lý Title company – Công ty làm hồ sơ mua bán nhà đất tại Mỹ. Hồ sơ này gồm có mọi giấy tờ liên quan đến người mua, thông tin người bán, hợp đồng mua nhà ở Mỹ, các loại giấy chứng nhận cần thiết. Đây là hồ sơ dùng để trao đổi và ký kết giữa 2 bên dưới sự chứng kiến của luật sư 2 bên mua bán.
  • Ðiều khoản xác nhận chuyển chủ quyền sẽ giúp người mua nhà ở Mỹ lấy được một bản báo cáo về lịch sử chủ quyền (Title report) của ngôi nhà. Người mua cần phải đọc kỹ lịch sử chủ quyền ngôi nhà, tốt hơn hết nên nhờ một luật sư chuyên môn về Luật Tài Sản và Ðịa Ốc xem xét kỹ để truy ra những vấn đề có thể khiến ngôi nhà vướng vào những rắc rối; người mua phải biết chắc chắn mình bỏ một món tiền lớn để mua lấy một ngôi nhà có giá trị tương đương.

Để đảm bảo cho mọi nguy cơ có thể xảy ra đối với ngôi nhà trong tương lai và an toàn cho khoản đầu tư của mình, người mua nhà ở Mỹ cần phải mua bảo hiểm liên đới (liability insurance) và bảo hiểm chủ quyền nhà

Có tới 99% các giao dịch bất động sản ở Mỹ được thực hiện qua môi giới. Hoạt động môi giới bất động sản ở Mỹ có quy định nghiêm ngặt và vận hành rất khác so với ở Việt Nam. Để hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, Realtor (người môi giới) cần phải trải qua các khóa học bài bản về pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, các vấn đề về thuế và bảo hiểm; và thi để được cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định của từng tiểu bang. Họ phải tuân theo những luật lệ rất nghiêm khắc và bảo vệ an toàn cho cả người mua và người bán. Do đó, khi nhà đầu tư muốn mua nhà một cách an toàn tại Mỹ, tốt hơn hết nên thông qua Realtor để được tư vấn và hỗ trợ trong suốt quá trình thực hiện giao dịch.

Thuế và chi phí khi mua nhà tại Mỹ?

Địa phương nào ở Mỹ cũng chịu chi phối bởi 2 luật thuế: Liên bang và Tiểu bang. Khi mua và sở hữu một bất động sản tại Mỹ, các khoản thuế và chi phí người mua cần biết như sau:

  • Phí dịch vụ Title Company (Escrow): Cho dù là mua bất động sản nhà ở hay thương mại ở Mỹ, người mua đều không phải trả thuế mua bán chuyển nhượng. Người mua thông thường chỉ phải chỉ phải trả các loại lệ phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (Title company hay Escrow). Các loại lệ phí này thường khá thấp, trung bình khoảng 1.500 USD nếu mua căn nhà khoảng 300.000 USD (0,5% giá bán). Tuy nhiên, nếu mua bằng tiền vay ngân hàng, người vay sẽ phải chịu một khoản phí tiền vay khá cao, khoảng 2-4% trên tổng số tiền vay.
  • Thuế nhà đất hàng năm: Tùy vào mỗi bang sẽ áp dụng một mức thuế khác nhau. Đa số người Việt tập trung nhiều ở  bang California và một số có xu hướng đến Texas. Lấy ví dụ thuế ở California khoảng 1,2%/năm và Texas vào khoảng 3%/năm trong khi giá nhà ở California rất cao so với giá nhà ở Texas. Nếu Quý Anh Chị đầu tư bất động sản tại Mỹ thì thuế đất được tính bằng khoản thuế lợi tức hàng năm. Tổng mức thuế này khoảng 12-20% lợi nhuận ròng, là khoản lợi nhuận sau khi trừ tất cả chi phí. Đặc biệt, nếu bạn đầu tư nhiều căn nhà tại Mỹ, Chính phủ Mỹ cho phép bạn lấy lợi nhuận của căn này bù đắp vào phần lỗ của căn còn lại.
  • Chi phí quản lý khu vực (HOA): Ngoài các khoản thuế phí cố định phải đóng hàng năm, chủ sở hữu nhà còn cần chi trả các khoản phí phục vụ công cộng như đổ rác, quét dọn đường sá, gọi là utility bill. Khoản phí này trung bình khoảng 60-80 USD cho một căn nhà (nếu căn hộ chung cư thì rẻ hơn).
    Nhìn chung, một căn nhà trị giá 300.000 USD ở Mỹ, phải chịu một khoản thuế và phí cố định hằng tháng trung bình khoảng 400 USD, cho dù có được sử dụng hay không. Mức thuế này cũng áp dụng tương tự đối với các loại bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, cửa hàng, khách sạn, cư xá cho thuê…
  • Thuế lợi tức nếu cho thuê: Nếu căn nhà được cho thuê thì chủ nhà hàng năm sẽ phải đóng thuế lợi tức. Thuế lợi tức liên bang lẫn tiểu bang ở mức khoảng từ 12-20% lợi nhuận ròng (Net Income, tức là tiền thuê nhà trừ cho tất cả chi phí). Nếu Quý Anh Chị mua nhà nhưng không cho thuê, căn nhà không tạo ra thu nhập thì anh chị không phải chịu khoản thuế này. Nếu anh chị vay tiền ngân hàng, thì lãi suất tiền vay sẽ được trừ vào lợi nhuận thu được; do đó số tiền đóng thuế sẽ thấp hơn.
  • Thuế khi bán nhà: Ngược lại với người không phải đóng thuế khi chuyển nhượng; người bán, ngoài chi phí thủ tục khoảng 0,5% trên giá bán, sẽ còn phải đóng khoản thuế lợi tức, nếu như có lãi. Người Mỹ không bị giữ lại 10% nhưng họ sẽ phải khai và đóng khoản thuế này trong kỳ khai thuế hằng năm. Người nước ngoài khi bán sẽ bị giữ lại 10% giá trị bán ra, và sẽ được hoàn lại khi hoàn tất nghĩa vụ thuế lợi tức từ việc bán căn nhà.
    Người Mỹ đều có thể tránh được thuế lợi tức này nếu chứng minh nhà bán là nhà nhằm mục đích cư ngụ. Một đạo luật thuế bổ sung cho phép một cặp vợ chồng người Mỹ, khi bán một căn nhà vốn được sử dụng như nhà ở, sẽ được miễn thuế khoản lợi nhuận ròng từ 500.000 USD trở xuống. Điều kiện để xác định là chủ nhà từng cư ngụ tại đây 2 năm trong vòng 5 năm trước khi bán.

Câu hỏi thường gặp

Các dự án bất động sản Mỹ

Dự án Bất động sản Mỹ
Cộng Đồng Nhà Belmount

Cộng đồng Nhà Belmount là một cộng đồng được quy hoạch tổng thể, tiện ích nội khu đẳng cấp ở khu vực Bờ Nam của Tampa, cạnh bãi biển Bahia và Sông Little Manatee.

  • Loại hình: Khu nhà phố mới
  • Vị trí: Tampa, Florida
  • Pháp lý: Vĩnh viễn
  • Diện tích: từ 1,666m² đến 1,787m²
  • Mức giá: từ 310,490 USD

Dự án Bất động sản Mỹ
Cộng Đồng Nhà Stonegate Preserve

Cộng đồng nhà Stonegate Preserve toạ lạc tại thành phố Palmetto xinh đẹp thuộc Quận Manatee đang cực kỳ phát triển với đầy đủ tiện nghi đẳng cấp.

  • Loại hình: Khu nhà phố mới
  • Vị trí: Palmetto, Tampa, Florida
  • Pháp lý: Vĩnh viễn
  • Diện tích: từ 203,4m² đến 359,3m²
  • Mức giá: từ 400,000 USD

Dự án Bất động sản Mỹ
Cộng Đồng Nhà North Park Isle

Cộng Đồng Nhà North Park Isle được quy hoạch tổng thể với những ngôi nhà dành cho một gia đình rộng rãi ở Plant City, Florida. Vị trí lý tưởng ngay trung tâm Florida, giữa Tampa và Orlando.

  • Loại hình: Khu nhà phố mới
  • Vị trí: Plant City, Tampa, Florida
  • Pháp lý: Vĩnh viễn
  • Diện tích: từ 154,5m² đến 317,4m²
  • Mức giá: từ 339,990 USD

Dự án Bất động sản Mỹ
Cộng Đồng Nhà Mirada

Cộng đồng Nhà Mirada là siêu dự án có biển nhân tạo lớn nhất nước Mỹ rộng 15 mẫu Anh độc đáo, nằm tọa lạc tại Quận Pasco, San Antonio, Florida, Hoa Kỳ.

  • Loại hình: Khu nhà phố mới
  • Vị trí: San Antonio, Florida
  • Pháp lý: Vĩnh viễn
  • Diện tích: từ 203,4m² đến 559,3m²
  • Mức giá: từ 290,000 USD