Thủ tục pháp lý để mua nhà Mỹ như thế nào?

Công dân Mỹ và người nước ngoài mua nhà ở Mỹ đều phải thực hiện qua những thủ tục pháp lý nhất định, một số khái niệm và thủ tục pháp lý quan trọng trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản tại Mỹ như sau: 

• Văn kiện ràng buộc (binder): Được thiết lập ngay khi người mua và người bán thương lượng xong giá cả. Đây là hợp đồng đầu tiên trước ngày chính thức đóng hồ sơ mua bán nhà. Văn kiện này bao gồm địa chỉ ngôi nhà, tên 2 bên mua bán, giá bán thỏa thuận cùng với nguồn tài trợ cho vay tiền khác,… Thời hạn của văn kiện ràng buộc từ lúc người mua viết chi phiếu đóng tiền cọc cho tới ngày thực sự ký kết đóng hồ sơ thường kéo dài từ 30-90 ngày. (Theo hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia- NAR)
• Hồ sơ mua bán nhà (closing sale contract): Được thiết lập tại một công ty pháp lý Title company – Công ty làm hồ sơ mua bán nhà đất tại Mỹ. Hồ sơ này gồm có mọi giấy tờ liên quan đến người mua, thông tin người bán, hợp đồng mua nhà ở Mỹ, các loại giấy chứng nhận cần thiết. Đây là hồ sơ dùng để trao đổi và ký kết giữa 2 bên dưới sự chứng kiến của luật sư 2 bên mua bán.
• Ðiều khoản xác nhận chuyển chủ quyền sẽ giúp người mua nhà ở Mỹ lấy được một bản báo cáo về lịch sử chủ quyền (Title report) của ngôi nhà. Người mua cần phải đọc kỹ lịch sử chủ quyền ngôi nhà, tốt hơn hết nên nhờ một luật sư chuyên môn về Luật Tài Sản và Ðịa Ốc xem xét kỹ để truy ra những vấn đề có thể khiến ngôi nhà vướng vào những rắc rối; người mua phải biết chắc chắn mình bỏ một món tiền lớn để mua lấy một ngôi nhà có giá trị tương đương.

Để đảm bảo cho mọi nguy cơ có thể xảy ra đối với ngôi nhà trong tương lai và an toàn cho khoản đầu tư của mình, người mua nhà ở Mỹ cần phải mua bảo hiểm liên đới (liability insurance) và bảo hiểm chủ quyền nhà. 

Có tới 99% các giao dịch bất động sản ở Mỹ được thực hiện qua môi giới. Hoạt động môi giới bất động sản ở Mỹ có quy định nghiêm ngặt và vận hành rất khác so với ở Việt Nam. Để hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, Realtor (người môi giới) cần phải trải qua các khóa học bài bản về pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, các vấn đề về thuế và bảo hiểm; và thi để được cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định của từng tiểu bang. Họ phải tuân theo những luật lệ rất nghiêm khắc và bảo vệ an toàn cho cả người mua và người bán. Do đó, khi nhà đầu tư muốn mua nhà một cách an toàn tại Mỹ, tốt hơn hết nên thông qua Realtor để được tư vấn và hỗ trợ trong suốt quá trình thực hiện giao dịch.

Thuế và chi phí khi mua nhà tại Mỹ?

Địa phương nào ở Mỹ cũng chịu chi phối bởi 2 luật thuế: Liên bang và Tiểu bang. Khi mua và sở hữu một bất động sản tại Mỹ, các khoản thuế và chi phí người mua cần biết như sau:

• Phí dịch vụ Title Company (Escrow): Cho dù là mua bất động sản nhà ở hay thương mại ở Mỹ, người mua đều không phải trả thuế mua bán chuyển nhượng. Người mua thông thường chỉ phải chỉ phải trả các loại lệ phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (Title company hay Escrow). Các loại lệ phí này thường khá thấp, trung bình khoảng 1.500 USD nếu mua căn nhà khoảng 300.000 USD (0,5% giá bán). Tuy nhiên, nếu mua bằng tiền vay ngân hàng, người vay sẽ phải chịu một khoản phí tiền vay khá cao, khoảng 2-4% trên tổng số tiền vay.
• Thuế nhà đất hàng năm: Tùy vào mỗi bang sẽ áp dụng một mức thuế khác nhau. Đa số người Việt tập trung nhiều ở  bang California và một số có xu hướng đến Texas. Lấy ví dụ thuế ở California khoảng 1,2%/năm và Texas vào khoảng 3%/năm trong khi giá nhà ở California rất cao so với giá nhà ở Texas. Nếu Quý Anh Chị đầu tư bất động sản tại Mỹ thì thuế đất được tính bằng khoản thuế lợi tức hàng năm. Tổng mức thuế này khoảng 12-20% lợi nhuận ròng, là khoản lợi nhuận sau khi trừ tất cả chi phí. Đặc biệt, nếu bạn đầu tư nhiều căn nhà tại Mỹ, Chính phủ Mỹ cho phép bạn lấy lợi nhuận của căn này bù đắp vào phần lỗ của căn còn lại.
• Chi phí quản lý khu vực (HOA): Ngoài các khoản thuế phí cố định phải đóng hàng năm, chủ sở hữu nhà còn cần chi trả các khoản phí phục vụ công cộng như đổ rác, quét dọn đường sá, gọi là utility bill. Khoản phí này trung bình khoảng 60-80 USD cho một căn nhà (nếu căn hộ chung cư thì rẻ hơn).
  Nhìn chung, một căn nhà trị giá 300.000 USD ở Mỹ, phải chịu một khoản thuế và phí cố định hằng tháng trung bình khoảng 400 USD, cho dù có được sử dụng hay không. Mức thuế này cũng áp dụng tương tự đối với các loại bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, cửa hàng, khách sạn, cư xá cho thuê…
• Thuế lợi tức nếu cho thuê: Nếu căn nhà được cho thuê thì chủ nhà hàng năm sẽ phải đóng thuế lợi tức. Thuế lợi tức liên bang lẫn tiểu bang ở mức khoảng từ 12-20% lợi nhuận ròng (Net Income, tức là tiền thuê nhà trừ cho tất cả chi phí). Nếu Quý Anh Chị mua nhà nhưng không cho thuê, căn nhà không tạo ra thu nhập thì anh chị không phải chịu khoản thuế này. Nếu anh chị vay tiền ngân hàng, thì lãi suất tiền vay sẽ được trừ vào lợi nhuận thu được; do đó số tiền đóng thuế sẽ thấp hơn.
• Thuế khi bán nhà: Ngược lại với người không phải đóng thuế khi chuyển nhượng; người bán, ngoài chi phí thủ tục khoảng 0,5% trên giá bán, sẽ còn phải đóng khoản thuế lợi tức, nếu như có lãi. Người Mỹ không bị giữ lại 10% nhưng họ sẽ phải khai và đóng khoản thuế này trong kỳ khai thuế hằng năm. Người nước ngoài khi bán sẽ bị giữ lại 10% giá trị bán ra, và sẽ được hoàn lại khi hoàn tất nghĩa vụ thuế lợi tức từ việc bán căn nhà.
  Người Mỹ đều có thể tránh được thuế lợi tức này nếu chứng minh nhà bán là nhà nhằm mục đích cư ngụ. Một đạo luật thuế bổ sung cho phép một cặp vợ chồng người Mỹ, khi bán một căn nhà vốn được sử dụng như nhà ở, sẽ được miễn thuế khoản lợi nhuận ròng từ 500.000 USD trở xuống. Điều kiện để xác định là chủ nhà từng cư ngụ tại đây 2 năm trong vòng 5 năm trước khi bán.